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All'usufruttuario
spetta il diritto di godere di un bene, e dei relativi redditi. Ad
esempio abitare oppure concedere un immobile.
Al nudo proprietario spetta solo la proprietà
spogliata del potere di trarre utilità dal bene. Ad esempio la proprietà
proprietà di un immobile senza poterci abitare o darlo in locazione.
E' possibile vendere/donare o acquistare solo la nuda
proprietà: ad esempio un proprietario (una persona anziana
desiderosa un alloggio sicuro e un capitale a disposizione) può decidere di vendere
la nuda proprietà e riservare per se e per il coniuge l'usufrutto. Un altro
esempio, i genitori possono decidere di donare al figlio solo la nuda
proprietà e riservare per loro l'usufrutto.
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Ma quanto vale l'usufrutto
vitalizio ?
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Il fisco, ai fini del calcolo delle imposte sul
trasferimento della nuda proprietà, da una tabella con dei coefficienti (Tabella
del valore comparativo usufrutto nuda proprietà rapportata al nuovo tasso
legale del 1%, in vigore dal 1/1/2010).
Calcolo del valore del diritto reale di
usufrutto
L'usufrutto
vitalizio dura fintanto che vive l'usufruttuario e, quindi, il suo valore
si calcola applicando un determinato coefficiente (relativo all'età
dell'usufruttuario) al risultato del ragguaglio del valore della piena
proprietà del bene considerato con il saggio legale d'interesse. Perciò
l'usufrutto "vale" quanto più l'usufruttuario è giovane:
empiricamente.
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ETA’ DEL BENEFICIARIO
(anni compiuti)
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COEFFICIENTE
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Da 0 a 20
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95
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Da 21 a 30
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90
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Da 31 a 40
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85
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Da 41 a 45
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80
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Da 46 a 50
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75
|
Da 51 a 53
|
70
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Da 54 a 56
|
65
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Da 57 a 60
|
60
|
Da 61 a 63
|
55
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Da 64 a 66
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50
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Da 67 a 69
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45
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Da 70 a 72
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40
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Da 73 a 75
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35
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Da 76 a 78
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30
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Da 79 a 82
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25
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Da 83 a 86
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20
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Da 87 a 92
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15
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Da 93 a 99
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10
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Ad esempio dato 200.000 Euro il valore della piena proprietà e in 51 gli
anni dell'usufruttuario, si ha che:
- l'usufrutto vale:
200.000 x 1% x 70 = 140.000 Euro
- la nuda proprietà vale (specularmente):
60.000 Euro
Nella
tabella qui sotto, è possibile vedere che l'usufrutto di un 51enne vale
il 70% del valore della piena proprietà.
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Età del beneficiario (anni compiuti) |
Coefficiente |
Valore dell’usufrutto |
Valore della nuda proprietà |
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da 0 a 20
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95 |
95 |
5 |
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da 21 a 30 |
90 |
90 |
10 |
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da 31 a 40 |
85 |
85 |
15 |
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da 41 a 45 |
80 |
80 |
20 |
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da 46 a 50 |
75 |
75 |
25 |
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da 51 a 53 |
70 |
70 |
30 |
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da 54 a 56 |
65 |
65 |
35 |
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da 57 a 60 |
60 |
60 |
40 |
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da 61 a 63 |
55 |
55 |
45 |
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da 64 a 66 |
50 |
50 |
50 |
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da 67 a 69 |
45 |
45 |
55 |
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da 70 a 72 |
40 |
40 |
60 |
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da 73 a 75 |
35 |
35 |
65 |
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da 76 a 78 |
30 |
30 |
70 |
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da 79 a 82 |
25 |
25 |
75 |
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da 83 a 86 |
20 |
20 |
80 |
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da 87 a 92 |
15 |
15 |
85 |
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da 93 a 99 |
10 |
10 |
90
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L'usufrutto dal punto di vista fiscale.
La costituzione dell'usufrutto è un atto di
trasferimento immobiliare soggetto all'imposta di registro 7% (3% in caso di prima
casa) applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come
sopra.
Il reddito dell'usufrutto concorre a formare il reddito
complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR
917/1986)
L'ICI è a carico dell'usufruttuario. Non sono soggetti
passivi ICI il nudo proprietario (C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000
n.118/E).
Il vantaggio fiscale
Poiché con l'acquisto della sola nuda
proprietà si sottopone a tassazione l'immobile per un valore ridotto.
Nell'esempio precedente la base imponibile è 62.000 al posto di 200.000.
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