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Il
Parlamento ha recentemente approvato un provvedimento che delega il Governo ad
adottare, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della suddetta
legge (cioè a partire dal 28/08/2004) uno o più decreti legislativi recanti norme
per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i
quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da
edificare ( o da ultimare, privi ancora del certificato di agibilità).
Tra
i contenuti della nuova norma ci dovrà essere, tra l’altro, un’equa
ed adeguata tutela dei diritti dell’acquirente derivanti dalla
stipula del contratto diretto all'acquisto o al trasferimento di un immobile da
costruire.
La
novità più rilevante del provvedimento, tuttavia, è la previsione
dell'obbligo, da parte del costruttore, di rilasciare e consegnare
all’acquirente, prima della stipula del contratto preliminare d'acquisto, una fideiussione
di importo pari alle somme che complessivamente ha riscosso o deve ancora
riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di compravendita o
dell'atto definitivo di assegnazione (escluse quelle che devono essere erogate
da un eventuale istituto di credito).
Nella
tabella che segue si indicano con più precisione gli elementi distintivi dei
soggetti che intervengono nella compravendita immobiliare:
Acquirente
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La
persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile
da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto (compreso
quello di leasing), che abbia per effetto l'acquisto o comunque il
trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado,
della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su
di un immobile da costruire, o chi, ancorché non socio di una cooperativa
edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per
ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un
diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa
della stessa.
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Costruttore
:
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L'imprenditore
o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un
immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto
(compreso quello di leasing), che abbia o possa avere per effetto la
cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della
proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un
immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato
direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della
costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.
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La
suindicata fideiussione dovrà essere rilasciata da una banca, da un'assicurazione
o da altro soggetto autorizzato. La garanzia fideiussoria dovrà, inoltre,
prestarsi a copertura, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione
di crisi (casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto
ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto,
ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo,
liquidazione coatta amministrativa) dell'eventuale restituzione delle somme
riscosse, del valore di ogni altro eventuale corrispettivo, dei relativi
interessi maturati e delle eventuali spese effettivamente sostenute e
strettamente necessarie, per conseguire la restituzione, ove la stessa non sia
immediatamente offerta ed eseguita.
E’
inoltre previsto un inasprimento delle tutele per vizi e difformità riscontrate
sull’immobile, essendo in previsione per il costruttore l'obbligo di fornire garanzie
per il risarcimento conseguente a vizi manifestati
successivamente alla stipula del contratto definitivo.
Sempre
a tutela dell’acquirente, infine, sarà istituito un Fondo di solidarietà
a beneficio di chi, a seguito dell'insolvenza del costruttore, nel periodo
compreso tra il 31 dicembre 1993 e la data di entrata in vigore della legge,
dichiari di aver subito una perdita (somme versate o ogni altro bene
eventualmente corrisposto, oltre al mancato conseguimento della proprietà) a
seguito di una situazione di crisi del costruttore.
Infine,
i decreti oggetto di delega dovranno disciplinare i contenuti del contratto
preliminare e di ogni altro contratto comunque diretto al successivo
acquisto di un immobile da costruire, prevedendo in particolare l’indicazione
analitica di:
-
caratteristiche
tecniche della costruzione;
-
tipologia
dei materiali impiegati;
-
modalità
e le fasi di esecuzione;
-
modalità
e i tempi di pagamento del prezzo, esistenza di iscrizioni ipotecarie e
trascrizioni pregiudizievoli;
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estremi
del permesso di costruire, planimetria dell'immobile da costruire e delle sue
pertinenze di uso esclusivo.
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