Nella babele dei rapporti condominiali, a volte non si capisce neanche se un certo locale appartiene a Tizio o a Caio, o magari all'intero condominio. Un dubbio frequente è quello che segue: di chi è il sottotetto? Parliamo del vano compreso tra il soffitto dell'appartamento dell'ultimo piano e il tetto dell'edificio.

La risposta la troviamo nella sentenza n. 4744 del 14 settembre 2005 del Consiglio Stato: "Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo. In tale ultima ipotesi, l'appartenenza del bene va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale".

Esso, tuttavia, realizza una funzione diversa dalla mera camera d'aria quando sia destinato all'uso comune di tutti i condomini, come nel caso in cui sia dotato di una comunicazione diretta con il vano scale comune".
Dunque, il sottotetto appartiene di regola al proprietario dell'ultimo piano rispetto al quale assolve funzione di isolamento termico, e non al condominio (sempre che i contratti di acquisto non dispongano diversamente).
Occorre però accertare, caso per caso, se e come il sottotetto comunica con le scale, per capire se invece lo si può considerare oggettivamente al servizio delle parti comuni. In tal caso, infatti viene considerato parte comune.

Il sottotetto di un edificio costituisce una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolve la funzione esclusiva di isolare e proteggere lo stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo: in quest'ultima ipotesi, se il sottotetto risulta oggettivamente destinato, sia pure in via solo potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, opera la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. (Cass.4266/1999).

Le modifiche del sottotetto

Qualora il regolamento di condominio ponga il divieto di eseguire qualsiasi intervento che possa interessare la struttura organica, la stabilità e l'aspetto dell'immobile, deve ritenersi vietato il mutamento di destinazione del sottotetto da vano inabitabile a vano abitabile (Cass. 312/1999).

La realizzazione di una terrazza con una mansarda o sottotetto praticabile ad uso esclusivo del proprietario del piano adiacente in sostituzione del tetto preesistente, rientra tra le facoltà previste dall'art. 1127 c.c.(Cass. 146/1993).

Il condomino proprietario d'un sottotetto dell'edificio condominiale non può, trasformando il sottotetto in civile abitazione, allacciarlo ai servizi comuni del condominio senza il consenso di tutti gli altri condomini (Trib. Torino, 22 ottobre 1979).