Il regolamento di condominio è molto
importante in quanto disciplina la vita condominiale.
All'interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e
le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea
condominiale.
Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle
spese.
In pratica, il regolamento di condominio, può essere
considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto
alla normativa generale dettata dal codice civile.
Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla delibera in
proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento
condominiale.
Il regolamento
di condominio è obbligatorio nel caso che il numero di condomini sia superiore a
dieci, e facoltativo in ogni altro caso; se i condomini sono solo due,
possono trovare applicazione, in virtù del rinvio di cui all'art. 1139, le
disposizioni sulla comunione.
L’articolo 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un
regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente
la sua redazione è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto
verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio e
avrà la stessa efficacia.
Il regolamento condominiale non può limitare o condizionare il diritto dei condomini sulla
cosa comune, a meno che non siamo previste in un regolamento contrattuale.
Le clausole dei
regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario
dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle
singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali
formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura
contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti
dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad
alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si
limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.
Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere
modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione
assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura
contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da
una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136,
comma 2, c.c. (Cass. Civ. 943/1999).
Approvazione e modifica del regolamento condominiale
Il regolamento di condominio è approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei
condomini intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell’edificio
e quindi dei millesimi.
Il regolamento condominiale per poter essere modificato
deve essere approvato con la stessa maggioranza prevista per la sua
approvazione.
I regolamenti
condominiali e le relative tabelle millesimali se di natura deliberativa
possono essere modificati dall'assemblea condominiale con la sola
maggioranza semplice (Cass. Civ. 11960/2004).
È affetto da nullità il
regolamento di condominio che, adottato in mancanza di consenso unanime dei
condomini, da un lato, modifichi le tabelle millesimali ai fini della
ripartizione delle spese e, dall'altro, limiti i diritti dei medesimi, sia
ricomprendendo fra i beni facenti parte del condominio le unità immobiliari
di proprietà esclusiva, sia non consentendo ai condomini stessi di mutare
l'originaria destinazione delle singole unità immobiliari di proprietà
particolare (Tribunale Perugia, 15 gennaio 2000).
Il
regolamento contrattuale
Il regolamento condominiale inoltre può avere origine interna o esterna a seconda che derivi
dall’assemblea dei condomini (regolamento assembleare) o meno ( regolamento
contrattuale).
Il regolamento contrattuale è predisposto dal costruttore prima della vendita
dei singoli appartamenti, oppure viene approvato da tutti i proprietari
all'unanimità.
Il regolamento d'assemblea è, in un certo senso, meno forte di
quello contrattuale, perché può riguardare solo il modo in cui si utilizzano
le parti comuni, ma non i diritti dei condomini su queste parti e sui beni di
proprietà individuale, quali risultano dagli atti di acquisto o da accordi
privati.
Il regolamento di
condominio edilizio predisposto dall'originario (ed unico) proprietario
dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità
immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto)
nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva
alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente
tale predisposizione, ancorché nell'atto di acquisto sia previsto l'obbligo
di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso,
uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune
volontà delle parti nell'oggetto del contratto; in questa ultima ipotesi,
pertanto, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente
alla sua redazione, quest'ultimo vi presti volontaria adesione (Cass. Civ.
856/2000).
Limitazioni d'uso
Il regolamento contrattuale può contenere limitazioni
d'uso (es. divieti di determinate destinazioni delle unità immobiliari)
sia delle parti di esclusiva proprietà dei singoli condomini che di quelle
comuni.
Le clausole
dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o
comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto
agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il
consenso unanime dei partecipanti alla comunione, da manifestarsi in forma
scritta, essendo costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere
nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi
acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell'edificio
condominiale; mentre per la variazione di clausole che disciplinano l'uso delle
cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la
maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 2 c.c. (Tribunale Napoli, 30 giugno
2003).
I poteri
dell'assemblea di condominio, fissati tassativamente dal codice, non possono
invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose
comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da
loro specificamente accettata o nei singoli atti, o mediante approvazione
del regolamento di condominio che la preveda (Cass. 13780/2004).
È affetto da
nullità il regolamento di condominio che, adottato in mancanza di consenso
unanime dei condomini, da un lato, modifichi le tabelle millesimali ai fini
della ripartizione delle spese e, dall'altro, limiti i diritti dei medesimi, sia
ricomprendendo fra i beni facenti parte del condominio le unità immobiliari di
proprietà esclusiva, sia non consentendo ai condomini stessi di mutare
l'originaria destinazione delle singole unità immobiliari di proprietà
particolare (Tribunale Perugia, 15 gennaio 2000).
Infrazioni o violazioni al regolamento
Le eventuali infrazioni alle norme poste nel regolamento
di condominio possono essere sanzionate con
il pagamento di una somma di denaro solitamente stabilita nel regolamento
stesso. L'importo però della sanzione, secondo l'art.70 disp.att. C.C, deve
essere simbolico di 5 centesimi di Euro (100 delle vecchie lire).
Questo importo
potrebbe essere messo in discussione, l'art. 72 disp.att.C.C., infatti non include l'art. 70 tra gli
articoli inderogabili. Ecco quindi che alcuni regolamenti prevedono sanzioni
superiori.
Al contrario
però una sentenza della Cassazione ha ribadito che la sanzione non può essere
superiore a 100 Lire.
Il regolamento
di condominio non può prevedere, per l'infrazione alle sue disposizioni,
sanzioni pecuniarie di importo superiore a lire cento (Cass. Civ. 948/1995).
Violazione regolamento da parte del conduttore
In tema di
condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa
ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute
violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora
non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee,
alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art. 1176 c.c., a far
cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla
richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione.
|
