Regolamento
 

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di regolamento di condominio

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Il regolamento di condominio è molto importante in quanto disciplina la vita condominiale.
All'interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.
Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. 
In pratica, il regolamento di condominio, può essere considerata la legge interna dei condomini.  Una legge speciale rispetto alla  normativa generale dettata dal codice civile.
Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.
Il regolamento di condominio è obbligatorio nel caso che il numero di condomini sia superiore a dieci, e facoltativo in ogni altro caso; se i condomini sono solo due, possono trovare applicazione, in virtù del rinvio di cui all'art. 1139, le disposizioni sulla comunione.
L’articolo 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente la sua redazione è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia.
 
Il regolamento condominiale non può limitare o condizionare il diritto dei condomini sulla cosa comune, a meno che non siamo previste in un regolamento contrattuale.
Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. Civ. 943/1999).

 

Approvazione e modifica del regolamento condominiale
 
Il regolamento di condominio è approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei condomini intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell’edificio e quindi dei millesimi.
Il regolamento condominiale per poter essere modificato deve essere approvato con la stessa maggioranza prevista per la sua approvazione.
I regolamenti condominiali e le relative tabelle millesimali se di natura deliberativa possono essere modificati dall'assemblea condominiale con la sola maggioranza semplice (Cass. Civ. 11960/2004).
È affetto da nullità il regolamento di condominio che, adottato in mancanza di consenso unanime dei condomini, da un lato, modifichi le tabelle millesimali ai fini della ripartizione delle spese e, dall'altro, limiti i diritti dei medesimi, sia ricomprendendo fra i beni facenti parte del condominio le unità immobiliari di proprietà esclusiva, sia non consentendo ai condomini stessi di mutare l'originaria destinazione delle singole unità immobiliari di proprietà particolare (Tribunale Perugia, 15 gennaio 2000).
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Il regolamento contrattuale
Il regolamento condominiale inoltre può avere origine interna o esterna a seconda che derivi dall’assemblea dei condomini (regolamento assembleare) o meno ( regolamento contrattuale).

Il regolamento contrattuale è predisposto dal costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti, oppure viene approvato da tutti i proprietari all'unanimità.
Il regolamento d'assemblea è, in un certo senso, meno forte di quello contrattuale, perché può riguardare solo il modo in cui si utilizzano le parti comuni, ma non i diritti dei condomini su queste parti e sui beni di proprietà individuale, quali risultano dagli atti di acquisto o da accordi privati.
Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario (ed unico) proprietario dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale predisposizione, ancorché nell'atto di acquisto sia previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto; in questa ultima ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti volontaria adesione (Cass. Civ. 856/2000).

 

Limitazioni d'uso
Il regolamento contrattuale può contenere limitazioni d'uso (es. divieti di determinate destinazioni delle unità immobiliari) sia delle parti di esclusiva proprietà dei singoli condomini che di quelle comuni.
Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, da manifestarsi in forma scritta, essendo costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell'edificio condominiale; mentre per la variazione di clausole che disciplinano l'uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 2 c.c. (Tribunale Napoli, 30 giugno 2003).
I poteri dell'assemblea di condominio, fissati tassativamente dal codice, non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti, o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda (Cass. 13780/2004).
È affetto da nullità il regolamento di condominio che, adottato in mancanza di consenso unanime dei condomini, da un lato, modifichi le tabelle millesimali ai fini della ripartizione delle spese e, dall'altro, limiti i diritti dei medesimi, sia ricomprendendo fra i beni facenti parte del condominio le unità immobiliari di proprietà esclusiva, sia non consentendo ai condomini stessi di mutare l'originaria destinazione delle singole unità immobiliari di proprietà particolare (Tribunale Perugia, 15 gennaio 2000).
 
Infrazioni o violazioni al regolamento
Le eventuali infrazioni alle norme poste nel regolamento di condominio possono essere sanzionate con il pagamento di una somma di denaro solitamente stabilita nel regolamento stesso. L'importo però della sanzione, secondo l'art.70 disp.att. C.C, deve essere simbolico di 5 centesimi di Euro (100 delle vecchie lire).
Questo importo potrebbe essere messo in discussione, l'art. 72 disp.att.C.C., infatti non include l'art. 70 tra gli articoli inderogabili. Ecco quindi che alcuni regolamenti prevedono sanzioni superiori. 
Al contrario però una sentenza della Cassazione ha ribadito che la sanzione non può essere superiore a 100 Lire.
Il regolamento di condominio non può prevedere, per l'infrazione alle sue disposizioni, sanzioni pecuniarie di importo superiore a lire cento (Cass. Civ. 948/1995).

 

Violazione regolamento da parte del conduttore
In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione.

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