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LA TRASCRIZIONE DEL

CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA

(art. 2645/bis del Codice Civile)

di Alfonso di Nuzzo

Avvocato in Maddaloni

La trascrizione del contratto preliminare di vendita, del cosiddetto "compromesso" come s'usa definirlo, fu salutata come una delle poche novità utili per i cittadini del "decretone" di fine anno 1996 fra i tanti aumenti fiscali. In effetti, sono vere entrambe le cose: l'utilità per il cittadino acquirente un immobile e la previsione di maggiori entrare per l'Erario. Le trascrizioni, infatti, non sono gratuite: per garantirsi i diritti nascenti da un atto (questo, in estrema sintesi, è il fine della trascrizione) il cittadino deve versare somme allo Stato che non sono proprio esigue.

 

Ma la disposta trascrizione dei preliminari di vendita metteva fine ad un antica lacuna: la pochezza di mezzi giuridici a disposizione dell'acquirente un immobile di fronte all'inadempimento del venditore.

 

Prima del decretore 96 l'unico rimedio era l'azione prevista dall'art. 2932 del c.c.: se il venditore non onorava il compromesso sottoscritto con l'acquirente, questi poteva fargli causa per ottenere una sentenza che producesse gli effetti convenuti nel compromesso. Facile a dirsi ma non altrettanto facile, nella pratica giudiziaria, a farsi. Di cause decennali in materia se ne contano a migliaia, e molto spesso arrivati al traguardo della sentenza nel frattempo il venditore era scomparso o fallito. Per lo sventurato acquirente, insomma, oltre al danno anche le spese giudiziarie.

 

Questo scenario è certamente mutato dal primo gennaio 1997, data di entrata in vigore della legge: gli effetti della trascrizione presso la competente conservatoria di registri immobiliari costituiscono una vera e propria "prenotazione" sul bene oggetto di compromesso, opponibile (come si dice in linguaggio giudiziario) erga omnes, cioè a tutti gli altri eventuali creditori del venditore, perché la tutela offerta dalla trascrizione è quella del privilegio del diritto dell'acquirente rispetto a diritti altrui.

 

Con la trascrizione del preliminare le posizioni del (promittente) venditore e del (promissario) acquirente tendono oggettivamente a bilanciarsi. Al venditore viene sottratta la piena disponibilità del bene oggetto del compromesso, disponibilità che in passato è costata cara a molti acquirenti "sulla carta", e più chiari rimangono anche gli obblighi dell'acquirente. I compromessi trascrivibili sono quelli stipulati per atto pubblico (cioè innanzi un notaio) o scrittura privata autenticata (quelli dove il notaio autentica solo la firma senza procedere alla stesura dell'atto che è invece redatto dalle parti).

 

La legge, molto opportunamente ed a maggior tutela del promissario acquirente, non ha considerato il "compromesso" come un fatto autonomo fine a se stesso. Nel sistema dell'art. 2645/bis c.c. (articolo introdotto dalla legge 30/97) il contratto preliminare è l'antecedente logico-giuridico del futuro contratto definitivo di acquisto tra lo stesso promittente e promissario. Si badi bene: un preliminare di vendita non produce - come si dice tecnicamente - effetti reali, vale a dire che col compromesso non si entra in proprietà del bene; solo col contratto definitivo si avranno un venditore ed un compratore. La pubblicità (cioè la comunicazione ufficiale a tutti) assicurata dalla trascrizione del compromesso, però, evita che lo stesso immobile possa promettersi in vendita a più persone, per cui il contratto definitivo non potrà che avvenire tra gli stessi soggetti del "compromesso".

 

Proprio perché destinato a tramutarsi in contratto definitivo, al preliminare la legge conferisce una validità limitata nel tempo, esattamente " ...si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o altra atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare…." (art. 2645/bis n. 3). Entro questi limiti temporali il privilegio speciale offerto dalla trascrizione sussiste e prevale anche sulle iscrizioni ipotecarie anteriori eccezion fatta, recita una circolare del Ministero di Grazia e Giustizia, per le iscrizioni ipotecarie effettuate a garanzia dei mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto dello stesso bene immobile.

 

Importante e particolare è la previsione del n. 4 dell'art. 2645/bis, riguardante i preliminari di vendita aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione. Si è avuta notizia, infatti, che qualche Conservatore di RR.II. ha rifiutato di trascrivere preliminari nel quali - come prescrive la norma – la superficie utile della porzione di edificio e la quota di diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi non era esattamente indicata. Effettivamente il problema c'è ed è il caso di prestare estrema attenzione della redazione del preliminare curando di specificare, con ogni attenzione possibile, la superficie utile della porzione di edificio ovvero la quota, in millesimi, di diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero edificio da costruire.

 

Purtuttavia, neanche la massima attenzione consente di poter ritenere risolto un ulteriore problema che, in relazione alla prescrizione del n. 4, pone il successivo n. 5 dello stesso 2645/bis c.c. : "Nel caso previsto dal comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determina secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L'eventuale differenza di superficie o di quote contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti."

 

Proviamo a tradurre partendo da due premesse:

  1. la legge parla di superficie intendendo per tale il terreno sul quale è elevato l'edificio;
  2. chi acquista un immobile già realizzato è certo della superficie e non ha problemi di parti comuni e millesimali.

Il problema riguarda, dunque, chi acquista "sulla carta", ovvero chi acquista un immobile ancora non esistente (per il comma 5 dell'art. 2645/bis c.c. esistente è l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura). Ebbene, venuto ad esistenza l'edificio, la trascrizione del preliminare di vendita mantiene inalterati i suoi effetti "prenotativi" sul futuro contratto definitivo se le eventuali difformità di superficie asservita all'edificio o quote millesimali rispetto al progetto originario sono contenute nei limiti di un ventesimo, ovviamente in difetto o in eccesso.

 

La condizione posta dalla norma non è di secondo momento e merita un tentativo di approfondimento.

 

La realizzazione di un edificio è opera esclusiva costruttore che l'esegue in assoluta indipendenza; le difformità rispetto al progetto originario approvato con la licenza edilizia rilasciata al costruttore rimangono sotto il suo assoluto controllo e niente può il promissario acquirente per controllarle o impedirle; in questa prospettiva, la soglia del ventesimo entro la quale automaticamente il preliminare si trasfonde nel contratto definitivo è davvero molto bassa. Basta poco, invero, per trovarsi di fronte a difformità non tollerate dalla legge: che una unità abitativa sia di 94 anziché 100 mq; che l'edificio nel suo complesso sia un po’ più grande o più piccolo del previsto. E siccome – è stato già detto – un preliminare di vendita non produce effetti reali, cioè non fa entrare in possesso il compratore del bene né sottrae al venditore la disponibilità dello stesso bene, ove mai le difformità rispetto al progetto originario superassero il ventesimo di legge, che succede? Che l'effetto "prenotativo" della trascrizione si perde irrimediabilmente?

 

Si direbbe di no, anche se mancano - a tutt'oggi – riferimenti giurisprudenziali precisi. Una interpretazione ottimistica ma non azzardata consente di poter concludere che se l'immobile definitivamente realizzato e trasferito al compratore è di misura pari o minore a quello individuato nel preliminare, il contratto definitivo godrà di tutta l'assistenza giuridica proveniente dal preliminare trascritto. Diversamente, il promissario acquirente conserverà i privilegi acquisiti con la trascrizione del preliminare in ragione della superficie e quota in quell'atto determinate oltre, naturalmente, il ventesimo di legge in suo favore.

 

Rimane un ultimo problema da chiarire, e forse il più importante: quando un promissario acquirente si trova davanti ad un contratto preliminare di vendita? Certi prestampati in uso presso le agenzie immobiliari sono contratti preliminari di vendita?

 

Queste domande vengono spesso rivolte agli avvocati e altrettanto spesso, purtroppo, tardi. Chiarirsi le idee, in merito, è appena il caso.

 

In Italia, fino a non molti anni fa, la compravendita di immobili era segnata da una prassi contrattuale molto semplificata, contenuta nelle fasi essenziali del contratto preliminare e del definitivo. Questa prassi è andata via via dilatandosi in conseguenza della evoluzione della funzione e figura di un nuovo soggetto commerciale, il mediatore immobiliare, che opera per fasi successivi e che possono così riassumersi:

 

bulletl'incarico di vendita; l’aspirante venditore sottoscrive un modulo prestampato che consegna all'agente immobiliare impegnando un determinato bene immobile ai fini di una futura vendita;
bulletla proposta di acquisto; l’agente immobiliare cerca sul mercato i potenziali acquirenti facendo sottoscrivere, di norma anche a più di un interessato, un modulo prestampato definito appunto proposta d’acquisto;
bulletaccettazione della proposta d’acquisto mediante sottoscrizione sul medesimo prestampato, o anche su foglio separato;
bulletstipulazione del contratto preliminare;
bulletstipulazione del contratto definitivo di compravendita.

 

Individuata la prassi contrattuale, si tratta ora di qualificarla giuridicamente, partendo proprio dalla figura del mediatore immobiliare.

 

Prestatore di servizi, il mediatore colloca la sua attività economica organizzata nelle prime tre fasi della prassi descritta; oggetto del suo commercio non sono gli immobili che propone ma le informazioni che detiene in esclusiva al fine di concludere affari con gli interessati alla conclusione dell’affare medesimo, obbligandoli a contrattare.

 

La volontà del potenziale compratore si esprime a mezzo di moduli e formulari predisposti dall'intermediario che rappresentano comunque un atto di autonomia negoziale malgrado sia affidata a separati documenti (incarico, proposta d'acquisto, accettazione della proposta). La volontà così espressa concorre a formare una unica causa negoziale: la negoziazione di informazioni detenute in via esclusiva dall'agente immobiliare in vista della conclusione di un affare che legittima da parte del mediatore il diritto ad un corrispettivo. A questa negoziazione è collegata ma non automatica l’assunzione di un obbligo di trattare, al fine di un eventuale contratto preliminare, da parte dell'incaricante.

 

Quello ora descritto, attinente alla prima fase della contrattazione immobiliare attuata con l'intervento dell'agente immobiliare è, dunque, un contratto autonomo, tipicamente d'impresa, assolutamente distinto e diverso dal preliminare di vendita.

 

Ma capita spesso che contattato un agente immobiliare, questi accompagna il potenziale acquirente a visionare un immobile che se risulta di suo gradimento s'impegna ad acquistarlo successivamente versando direttamente nelle mani dell'agente una somma "a titolo di caparra confirmatoria". Il potenziale acquirente crede, così facendo, d'aver impegnato immobile e venditore. Ma le cose, purtroppo, non stanno esattamente così.

 

Il contatto/contratto con l'agente immobiliare attiene l'utilizzo di un'informazione da questi detenuta in via esclusiva. Anche se è innegabile che l'intermediario ha un diretto interesse al versamento di una somma destinata al conferente l'incarico (potenziale venditore) a titolo di caparra confirmatoria - fatto che gli assicura, non ultimo, la sua provvigione una volta adempiuto l'obbligo di trattare, e dunque stipulato il preliminare di compravendita – comunque non può dire il potenziale acquirente d'aver giuridicamente impegnato immobile e venditore. Nessun contratto preliminare, infatti, si è perfezionato tra (potenziale) venditore e (potenziale) compratore.

 

Il mandato conferito dal (potenziale) venditore all'agente immobiliare è soltanto quello di creare un contatto al fine di un eventuale e successiva vendita; l'obbligo a trattare nasce con l'accettazione della proposta d'acquisto da parte del venditore, che se non interviene formalmente non gli comporta affatto oneri o responsabilità nei confronti del (potenziale) compratore, quand'anche questi abbia versato nelle mani dell'agente incaricato una somma a titolo di caparra. Tecnicamente quel versamento costituisce soltanto un deposito, che potremmo definire "a garanzia della serietà della proposta di acquisto", che l'agente - ovviamente - rimettererà al versante se l'affare non giungerà a conclusione.