Parti comuni
 

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Le parti comuni dell'edificio
L’articolo 1117 c.c. indica le cose che sono oggetto di proprietà comune.
Tale elenco non ha carattere tassativo (pone una presunzione di comproprietà, si riferisce cioè a beni presunti necessari per l’esistenza stessa del condominio):
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il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
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i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
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le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

 

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Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Il condominio non è un soggetto giuridico dotato di una propria personalità, distinta da quella di coloro che ne fanno parte, ma è un ente di gestione che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.

Giova evidenziare infatti, che la comproprietà delle parti comuni sorge nel momento in cui più soggetti diventano proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari che costituiscono l’edificio.

Tale presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. tra tutti i condomini viene riferita a quelle parti che se non disciplinate diversamente nel regolamento di condominio o nel rogito rientrano tra le cose di uso comune.

Di fatto il regolamento rappresenta la normativa interna del condominio, quale legge speciale rispetto alla disciplina del codice civile.

Pertanto il condominio degli edifici, con la relativa proprietà comune su determinate parti dell’edificio, a meno che non risulti diversamente dal titolo, si verifica automaticamente e viene ad esistenza ex se.

Tale presunzione di comproprietà dunque, si sostanzia fondamentalmente nella destinazione di un bene all’uso e al godimento comune, la quale destinazione può essere variata da un titolo contrario.

Naturalmente elemento indispensabile per configurare l’esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio, in rapporto alla loro specifica funzione di servire per l’utilizzazione e il godimento delle parti dell’edificio stesso.

Pertanto anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno appartenente a un unico soggetto, è dato profilare una situazione condominiale, quando tali edifici fruiscano, per la loro utilizzazione e il loro godimento, di opere comuni anche se strutturalmente distaccate (portineria, garage, parco eventuali viali ecc…).

La disciplina delle parti comuni di un edificio condominiale è dettata dall’articolo 1117 c.c. e si basa sui principi dell’indivisibilità e della loro inseparabilità, proprio in ragione della loro destinazione al relativo servizio, da quelle di pertinenza esclusiva dei singoli condomini.

Di fatto non potendo il singolo condomino,senza il consenso degli altri condomini, disporre unilateralmente delle parti comuni in modo autonomo ed indipendente da quelle di sua proprietà esclusiva, il cedente di una porzione di piano di sua esclusiva proprietà non può riservarsi il diritto di comproprietà e quindi l’uso delle parti comuni destinate invece al complesso condominiale e quindi all’uso comune.
Lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione.

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