La nuda proprietà

Lo sconto per chi non ha fretta.

È così semplice che non sembra vero: comprare una casa a prezzi ridotti anche del quaranta per cento e con un sostanzioso risparmio fiscale. Naturalmente non è tutto così facile: non si può abitarla subito, ma la casa, a certe condizioni, smette di essere un sogno irrealizzabile.
Qual è la via? Il nostro codice civile (articoli da 978 a 1020) consente di "spezzare" in due la proprietà: da una parte l'usufrutto, cioè il diritto di utilizzare la casa vita natural durante, dall'altra la nuda proprietà, cioè la proprietà senza il diritto di utilizzo. Alla morte dell'usufruttuario la nuda proprietà e l'usufrutto si riuniscono, e si riforma la piena proprietà, della quale si può disporre liberamente.
La soluzione può lasciare interdetti, ma in effetti molti anziani desiderano vendere l'immobile in cui abitano, per assicurarsi una vecchiaia dignitosa. Come, però, risolvere il problema dell'alloggio? Restando usufruttuari possono rimanere nella loro casa e beneficiare di un capitale o di una rendita vitalizia. Sono anche possibili soluzioni miste, il codice civile lascia massima libertà di scelta.

Attenzione: in caso di decesso, è il coniuge (se in comunione dei beni) che resta vedovo a beneficiare dell'usufrutto. Quanto all'acquirente, che non deve essere pressato dall'urgenza di un'abitazione ma vuol fare un investimento a medio termine per sé o per i figli, si trova a comprare una casa con uno sconto del venticinque - trenta per cento sul prezzo di mercato (a determinare il prezzo concorre naturalmente l'età del venditore), e di beneficiare di una notevole rivalutazione del capitale impiegato: oltre a quella legata all'inflazione, ad ogni anno che passa si avvicina la riunione della nuda proprietà all'usufrutto, e la prima quindi vale sempre di più. Inoltre molti immobili di pregio arrivano sul mercato ormai solo attraverso questa via.

Il fisco

Veniamo ai vantaggi fiscali: il "nudo proprietario" non deve dichiarare la rendita dell'immobile nel modello 730 o "Unico" in quanto chi usa il bene è l'usufruttuario.
Il vantaggio principale però è al momento della compravendita: cedendo la sola nuda proprietà, l'imposta di registro (a carico dell'acquirente) e l'Invim (a carico del venditore) risultano sensibilmente ridotte; per fare un esempio, se il venditore usufruttuario ha settanta anni, la riduzione è di circa il sessanta per cento.

Attenzione: al decesso dell'usufruttuario, la piena proprietà passa al nudo proprietario senza che siano dovute tasse. Il risparmio va valutato anche ai fini delle imposte di successione, qualora il valore dell'immobile superi il limite di franchigia concesso dalla legge e nessuno sia interessato a ereditarlo.