La durata minima della locazione è di anni 6 + 6 anni
di primo rinnovo obbligatorio. Per le locazioni alberghiere la durata minima è
di anni 9 + 9 anni di primo rinnovo obbligatorio.
Alla prima scadenza però, rispettivamente dopo i primi sei o di nove anni, il locatore, in caso di particolari
condizioni, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo.
Se non è pattuita la durata oppure è pattuita una
durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge.
E' ammesso che le parti prevedano comunque una durata
superiore a quella legale, comunque però non superiore a 30 anni.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve
qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua
natura, carattere transitorio. La transitorietà è un requisito che deve essere
indicato chiaramente nel contratto.
Il canone è pattuito liberamente dalle parti.
Il canone può essere rinegoziato solo al termine della
seconda scadenza contrattuale ( 6 + 6 anni, oppure 9 + 9)
solo se è stata inviata regolare disdetta (rispettivamente 12, o 18
mesi prima della scadenza).
Aggiornamento ISTAT: il canone è aggiornabile
annualmente, nella misura massima del 75% dell'indice ISTAT, solo s'è
previsto espressamente nel contratto.
La disdetta deve essere inviata 12 mesi prima della
scadenza del contratto (18 in caso di locazione alberghiera).
La disdetta va inviata mediante lettera raccomandata
con avviso di ricevimento.
In caso di di mancato, o tardivo, invio della disdetta
il contratto si rinnova tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni
(9 anni in caso di locazione alberghiera).
Quando si tratti di negare il rinnovo alla prima
scadenza, nella lettera di disdetta deve essere riportato chiaramente il motivo
del mancato rinnovo. Pena la nullità.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di
sei o di nove anni, il locatore può negare il rinnovo del contratto soltanto per i
seguenti motivi:
Qualora il locatore intenda
a) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro
il secondo grado in linea retta;
b) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei
parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate
nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o
di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle
loro finalità istituzionali;
c) Qualora il locatore intenda demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale
ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento
sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle
leggi vigenti.
Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o
concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento
di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini
della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente
disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali
adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11
giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da
effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile.
Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è
condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio
si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o
locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del
contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n.
191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460,
convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora
l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale
pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il
possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di
rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni
previste nella precedente lettera c).
Il locatore può altresì negare la
rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi
esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la
medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5
della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno
1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628.
Ai
fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve
dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la
disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata,
con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Nella comunicazione deve essere specificato, a
pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati ai punti
precedenti, sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non adempie a tutte dette prescrizioni il contratto s'intende rinnovato
alle medesime condizioni.
E'
in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa
recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante
lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve
avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,
qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto
con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera
raccomandata.
Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e
per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove
anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi
all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18
mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di
sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della
rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i
termini ivi previsti.
L’indennità d'avviamento è disciplinata dall’art.34 L.392/78
che dice:
Art. 34 - Indennità per la perdita dell'avviamento:
In caso di
cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso
industriale, commerciale, artigianali, e alberghiero, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del
conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n.
267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2)
dell'articolo 27 legge 392/78, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone
corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il
conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle
rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito
all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella
merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed
ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del
precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è
condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma.
L'indennità deve essere corrisposta all'inizio del nuovo
esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione
dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di
quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la
corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal
locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo
conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio
dell'immobile.
APPROFONDISCI
Il
conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche
senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda,
dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di
ricevimento.
Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal
ricevimento della comunicazione.
Nel caso di cessione, il locatore, se non ha
liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non
adempia le obbligazioni assunte.
L'indennità di locazione sono
liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione
effettiva della locazione.
In caso di morte del conduttore,
gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente
rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della
successione, hanno diritto a continuarne l'attività.
In caso di separazione
legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del
matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non
conduttore, che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata
assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero
prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.
Se l'immobile è adibito all'uso di più professionisti, artigiani o commercianti
e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel
contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli
altri professionisti, artigiani o commercianti.
Nelle ipotesi di recesso del
titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti,
artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione
nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all'articolo precedente.
Nel caso in cui il locatore intenda
trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al
conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella
comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni
caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere
conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore
deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni
dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo
di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di
acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore,
deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal
sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della
comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del
contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui
l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma
deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere
esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi
rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro
trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato
agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si
considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente
articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice
civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi
di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo
grado.
Qualora il proprietario non
provveda a notificare al conduttore la volontà di vendere l'immobile, o il corrispettivo
indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo
oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi
dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da
ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di
riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di
tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima
udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui
l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non
opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente
causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno
del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Se il conduttore adibisce
l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la
risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto
conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione. Decorso tale
termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il
regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile.
Qualora la
destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si
applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente.
Il fallimento del locatore, salvo patto contrario, non
scioglie il contratto di locazione, ne subentra il curatore fallimentare.
In caso di fallimento del conduttore, il curatore
fallimentare può in qualunque momento recedere dal contratto, corrispondendo al
locatore un giusto compenso. Nel caso che il curatore e il locatore non siano
d'accordo, sarà il giudice delegato a stabilire l'importo. Il credito per il
compenso è privilegiato a norma dell'art. 2764 del c.c.
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