Tipi di contratto

Motivi per negare il rinnovo alla prima scadenza

Canone

Recesso del conduttore

Diritto di prelazione

Diritto di riscatto

La sublocazione

Disdetta

Successione nel contratto

Durata

Uso diverso da quello pattuito

Locazione ad uso promiscuo

Le addizioni e le migliorie

Tipi di contratto

Durata del contratto

Affinché il contratto di locazione abitativa transitoria possa considerarsi validamente stipulato occorre che lo stesso contenga una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e del conduttore, gravando sul solo locatore l’onere di conferma di tale esigenza secondo le modalità prescritte (Tribunale Roma, sez. VI, 16 maggio 2006).

Canone

Il canone è pattuito liberamente dalle parti.

Il canone deve deve essere compreso entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale.

Disdetta

La disdetta deve essere inviata 6 mesi prima della scadenza del contratto.

La disdetta va inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

In caso di di mancato, o tardivo, invio della disdetta il contratto si rinnova tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 4 anni.

Quando si tratti di negare il rinnovo alla prima scadenza, nella lettera di disdetta deve essere riportato chiaramente il motivo del mancato rinnovo. Pena la nullità.

La disdetta del contratto da parte del locatore è disciplinata dall'art. 3 della Legge 431/98:

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

Vedere anche le sentenze:

Qualora le parti abbiano sottoscritto un contratto di locazione manifestando espressamente e chiaramente la loro volontà di regolare il rapporto di locazione nei termini e modi previsti dall'art. 2, comma 1, l. n. 431/1998, l’eventuale disdetta comunicata dal locatore – alla prima scadenza contrattuale – non motivata ai sensi dell’art. 3 L. 431/98, è priva di effetti e, pertanto, il contratto di locazione si rinnova automaticamente tra le parti (Trib. Bari 163/01.02.2007).

La circostanza che, nelle more del giudizio, il figlio del locatore si sia sistemato in un immobile preso in locazione, non fa venir meno lo stato di urgente ed improrogabile necessità del locatore stesso di destinare il proprio immobile (locato) al figlio ed alla nuova famiglia, essendo siffatta sistemazione provvisoria e non determinata da libera scelta, bensì subita come inconveniente minore rispetto all'alternativa del rinvio a tempo indeterminato del matrimonio (Cass. 4493/86).

Alla seconda scadenza (o successive) si applica l'art. 2 della Legge 431/98:

"Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni."

Recesso del conduttore

E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. 

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Riparazioni

Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576 c.c.). Lo spurgo dei pozzi e delle latrine è a carico del locatore (art. 1610 c.c.).

Piccole riparazioni a carico dell'inquilino: le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali (art. 1609 c.c.).

Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell'affittuario (art. 1621 c.c.).

Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore (art. 1577 c.c.).

Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto (art. 1584 c.c.).

Le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti dal deterioramento causato dall'uso sono a carico del conduttore. Se si rende necessaria una riparazione, e questa non rientra tra quelle poste a suo carico, è fatto obbligo al conduttore di avvisare tempestivamente il locatore di questo incombente. Tuttavia, se si tratta di riparazione urgente, può provvedervi direttamente.

In tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli art. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti.
Cass. civ., sez. III, 20/06/1998, n.6158

La riparazione degli infissi esterni dell'immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l'art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, perchè i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell'immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell'art. 1575 c.c., ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l'uso convenuto.
Cass. civ., sez. III, 27/07/1995, n.8191

Non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c. c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575, n. 2, c. c., deve mantenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (nella specie, alla stregua del principio enunciato, la suprema corte ha confermato la pronuncia dei giudici del merito che aveva posto a carico del locatore le spese per la riparazione della vaschetta raccoglitrice delle acque di scarico del bagno escludendo una colpa del conduttore in relazione alla protratta immissione di detersivi nelle tubature in quanto rientrante nell'uso normale, nonché considerando la rilevanza della spesa perché l'indicato guasto comportava anche il rifacimento del pavimento).
Cass. civ., sez. III, 19/01/1989, n.271

Vizi e difetti 

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna  (art. 1578 c.c.).

Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia (art. 1580 c.c.).

Il locatore risponde anche dei vizi preesistenti nell'immobile ma manifestatisi in epoca successiva. L'art. 1578 cod. civ., che detta disposizioni relative al caso in cui, al momento della consegna, la cosa locata sia affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, contempla sia l'ipotesi di vizi già manifestatisi al momento della consegna, sia quella di vizi preesistenti che però si siano manifestati successivamente. Con riferimento a quest'ultimi il locatore che vuole sottrarsi alla responsabilità prevista dall'art. 1578, comma 2, cod. civ. è tenuto a provare di averli ignorati senza colpa.

Le addizioni e le migliorie 

Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore (art. 1592 c.c.).

Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizione stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente (art. 1593 c.c.).

È necessario che il consenso del locatore si concretizzi in determinate forme affinché il conduttore sia autorizzato a introdurre un miglioramento nell'immobile locato. La manifestazione del consenso del locatore non può desumersi da un suo semplice comportamento di mera tolleranza, bensì deve concretizzarsi in una chiara e non equivoca espressione di volontà, da cui si deve quindi desumere una vera e propria esplicita approvazione sulle innovazioni portate dal conduttore.

Il conduttore può rimuovere le addizioni anche successivamente alla cessazione della locazione. Questa possibilità è concessa al conduttore anche in un momento successivo la cessazione della locazione. La legge, nel prevedere il diritto del conduttore di togliere le addizioni separabili senza danno della cosa locata, non fissa un termine entro il quale tale diritto deve essere perfezionato.