Il lastrico solare

Il lastrico solare è una struttura piana posta a copertura dell'edificio. Il lastrico è generalmente accessibile e praticabile, oltre a svolgere la funzione di tetto può essere utilizzato per stendere la biancheria, essiccare prodotti, solarium, dare luce, può essere di proprietà comune o in uso esclusivo.

Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini).
Quale superficie terminale dell'edificio, esso svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo.

Tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione saranno quindi addebitate pro quota a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali di proprietà.

Nel caso invece il lastrico solare sia in uso esclusivo, la divisione delle spese sostenute per il rifacimento del lastrico  va fatta secondo quanto previsto dall’art. 1126 c.c.. Ossia:

Le spese di riparazione del lastrico solare in uso esclusivo che devono essere ripartite fra i condomini a norma dell’art. 1126 c.c., sono solo quelle dovute a vetustà e non quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal proprietario.

I parapetti potendosi considerare elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata vanno considerati parti comuni.

La terrazza a livello

In tema di condominio negli edifici la terrazza a livello, consistendo in una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, ed essendo destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l'esterno, può essere equiparata al lastrico solare o al tetto, inteso quale parte comune dell'edificio condominiale ex art. 1117 c.c., ai fini della ripartizione delle relative spese di riparazione o ricostruzione, soltanto quando assolve anche all'essenziale ed imprescindibile funzione di copertura dell'edificio stesso (Trib. Milano, 20 maggio 2002).

In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 c.c. - che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno (Cass.Civ. 11029/2003).

Giardini Pensili

La ripartizione fra condomini delle spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensile che serva da copertura ad autorimesse sottostanti, secondo il principio dettato dall'art. 1126 c.c. riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (nella specie: spese per la rimozione del terreno e riporto del medesimo, nonché per quanto necessario alla rimessa in pristino del giardino pensile) (Trib. Udine, 01 settembre 2004)

Box Auto

Le spese relative al rifacimento del lastrico solare costituente la copertura di alcuni "boxes" non vanno ripartite sulla base dei soli millesimi di proprietà generale ma, anche in mancanza di un binomio perfetto tra i titolari di facoltà di godimento sul soprassuolo e sul sottosuolo, in conformità con la soluzione normativa di cui all'art. 1126 c.c. (Nel caso di specie il Giudice di merito ha ritenuto congruo un criterio di ripartizione che "addossi un terzo della spesa complessiva agli usuari superficiali, un terzo ai titolari dei "boxes" sottostanti, ed un terzo a tutta la collettività condominiale (ivi compresi i soggetti già menzionati)") (Trib. Monza 25/10/2001).

Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Art. 1123 (Ripartizione delle spese)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle ripartizioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.