È bene avere un'infarinatura dei concetti più importanti
prima di arrivare all' assemblea o di chiedere lumi ai consiglieri o
all'amministratore.
Il condominio nel suo complesso possiede tutti i beni comuni
(scale, androni, cortili, pianerottoli, facciate, tetto, impianti comuni di
riscaldamento, acqua, elettricità, eccetera). Di questi, il singolo condomino
è proprietario per la sua quota (espressa in millesimi) e può farne l'uso che
vuole, senza rovinarli o ledere i diritti degli altri.
La proprietà, come si è detto, è espressa in millesimi.
Le tabelle millesimali non sono però calcolate solo sull'ampiezza
dell'appartamento, quindi non ci si stupisca se esiste qualche differenza fra
case uguali. Inoltre ci sono più tabelle: una per le spese di proprietà, una
per quelle del riscaldamento, e una per le quote dell'acqua. Quest'ultima non è
in millesimi, ma è basata sul numero delle persone che abitualmente vivono nei
singoli appartamenti.
Ogni anno deve svolgersi un'assemblea ordinaria, nella quale
si approvano il bilancio dell'esercizio appena trascorso e il preventivo del
nuovo. In quell'occasione si nomina (o si conferma) l'amministratore. In genere
è qui che si scatenano le polemiche più accese, ma proprio per questo è bene
cercare di restare più calmi del solito.
I compiti dell’amministratore sono elencati dall’articolo 1130 del C.C.
e sono:
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eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini;
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curare l'osservanza del regolamento di condominio;
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disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a
tutti i condomini;
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riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio
dei servizi comuni;
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compiere gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni
dell'edificio.
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alla fine di ogni anno deve rendere conto della sua gestione (se
l’amministratore non ottempera a questo obbligo uno qualsiasi dei
condomini può chiederne la revoca al giudice per giusta causa).
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Il regolamento del condominio disciplina la vita condominiale.
All'interno del regolamento sono contenute le norme che disciplinano i servizi e
le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea
condominiale.
Sono allegate al regolamento le tabelle millesimali per la ripartizione delle
spese. In pratica, il regolamento, può essere considerata la legge interna
dei condomini. Una legge speciale rispetto alla normativa generale
dettata dal codice civile.
Il custode è un dipendente del condominio, ma prende ordini
solo dall'amministratore. Chi fa solo le pulizie può essere dipendente, ma può
anche essere un'impresa. Il mansionario deve esser stabilito con chiarezza e
affisso in bacheca per evitare le solite polemiche.
Con il vicino esiste un rapporto particolare perché ci sono
alcuni beni in comune solo con lui: la soletta fra pavimento e soffitto, e le
pareti che dividono i due appartamenti. Questi beni non fanno parte del
condominio ma sono in comproprietà fra i due confinanti.
I consiglieri di condominio non hanno alcun potere, a meno
che non siano espressamente delegati dall'assemblea a compiere alcuni atti
specifici.
Spesso in condominio scoppiano litigi che finiscono davanti
ai giudici. Se si diventa proprietari quando una lite è già in corso, dopo
essersi informati ci si può chiamare fuori inviando all'amministratore una
raccomandata in questo senso. Stesso discorso se la lite viene avviata
dall'assemblea: non basta votare contro, bisogna inviare la comunicazione del
proprio dissenso all'amministratore.
I rumori sono purtroppo un rischio frequente della vita in
condominio.
L' articolo 844 del codice civile li proibisce, e si può anche chiedere al
Pretore un provvedimento d'urgenza che li faccia smettere. Eventualmente
rivolgendosi prima all'Asl per ottenere una perizia fonica (a pagamento). In
ogni caso, fra i doveri dell' amministratore c'è anche quello di far rispettare
il regolamento condominiale, e in genere i rumori molesti sono puntualmente
vietati dal regolamento.
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