E’ fondamentale fare distinzione tra delibere valide, annullabili e nulle. 
Le prime abbiamo visto sono vincolanti per tutti i condomini. Le delibere annullabili diventano valide se non vengono impugnate entro 30 gg. Infine relativamente alle delibere nulle, la nullità può essere fatta valere in qualunque momento.

Sono annullabili, le delibere condominiali: 

- con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea; 

- adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; 

- affette da vizi formali, in quanto assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; 

- genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; 

- che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale a taluno dei condomini comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale. Qualora la delibera non venga impugnata nel termine di  trenta giorni (dalla comunicazione  per  i  condomini  assenti e  dalla  approvazione  per quelli dissenzienti), è valida ed  efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. 1292/2000 e 8493/2004).

E' annullabile la delibera dell'assemblea condominiale che, in riferimento alla formula varie ed eventuali contenuta nell'ordine del giorno relativo alla convocazione assembleare medesima, preveda il pagamento del compenso ad un professionista il quale abbia prestato la propria opera a vantaggio del condominio, laddove tale spesa non sia in esso altrimenti contemplata e qualora non sia raggiunta la prova circa il conferimento dell'incarico stesso (Trib. Perugia, 15/01/2000).

Termine per l'impugnazione

- per i dissenzienti: il termine è 30 gg dalla data della delibera. Dopo 30 gg la delibera non è più impugnabile e diventa valida per tutti. La decorrenza è sospesa nel periodo 1 agosto - 15 settembre.

- per gli assenti: il termine, sempre di 30 gg, decorre dalla data di comunicazione del verbale dell'assemblea.

Sono nulle le delibere condominiali:

- prive degli elementi essenziali; 

- con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume); 

- con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; 

- che incidono sui diritti individuali, sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; 

-  invalide in relazione all’oggetto; 

La  deliberazione dell'assemblea  condominiale  è  nulla se  non  si raggiungono  i "quorum" costitutivi previsti dall'art. 1136 c.c., che richiede i  due  terzi  del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti  al condominio in prima convocazione, e un terzo del valore  dell'intero  edificio e  un terzo dei partecipanti in seconda convocazione (Tribunale Cagliari, 1 marzo 1996).

È nulla la  delibera assembleare che modifica le tabelle millesimali a maggioranza con dissenso di alcuni condomini (Tribunale Cagliari, 7 marzo 1997).

Una   delibera  di   assemblea   condominiale,   anche  se   adottata nell'interesse  comune o  per adempiere  ad un  obbligo di  legge, è nulla se, per perseguire  l'interesse dell'intero condominio, prevede la violazione  dei diritti di  proprietà esclusiva di  un condomino. L’impugnazione della delibera in questo caso non è  soggetta ai  termini di decadenza (ex art. 1137 c.c.). E’ inoltre irrilevante  che all'adozione  della  delibera  stessa   abbia  partecipato  anche  il condomino leso senza sollevare alcuna obiezione in merito (Cass. 9981/2004).

Termine per far dichiarare la nullità

L'azione per far dichiarare nulla una delibera può essere proposta in qualsiasi momento. Non è prevista la prescrizione.
Contrariamente alle delibere annullabili, qualunque condomino può impugnare una delibera nulla, anche chi ha votato a favore.

Il conflitto d’interesse

Un condomini durante l'assemblea, può essere in conflitto d'interesse con l'oggetto della delibera in votazione.

Le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto.

Pertanto, anche nell'ipotesi di conflitto d'interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini rappresentano la maggioranza personale e reale fissata dalla legge ed, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria (Cass. civ., Sez.II, 30/01/2002, n.1201).