Cedolare Secca
 

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La cedolare secca e il contratto di locazione abitativo:
Dal 7 aprile 2011, con il decreto sul federalismo fiscale (art. 3 dlgs 23/2011), è possibile optare per la "cedolare secca sugli affitti". Si tratta di un sistema facoltativo di tassazione semplificato dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo, alternativo a quell’ordinario.
La cedolare secca, in pratica, sostituisce:
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l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) e le relative addizionali,
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l’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione,
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l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
E ancora:
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l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione,
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l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.
L’imposta dovuta nel regime della cedolare secca è pari al 21%. Ridotta al 19% per i contratti a canone concordato (in accordo all’art. 2, co 3, L. 431/98).
La scelta della cedolare secca comporta il vantaggio che i canoni sono tassati con un'imposta fissa e sono esclusi dal reddito complessivo, il loro importo non ha quindi rilevanza ai fini della progressività delle aliquote Irpef.  Viceversa il reddito assoggettato alla cedolare secca deve essere sommato al reddito complessivo del locatore per la determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico, per il calcolo delle detrazioni per carichi di famiglia, per le altre detrazioni d’imposta previste dall’articolo 13 del Tuir, per le detrazioni per canoni di locazione e, in generale, per tutti gli altri benefici collegati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio l’Isee).

 

 

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Durata dell'opzione cedolare secca:
Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinata all’esercizio di un’opzione da parte del locatore.  L’opzione può essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, rimane valida per l’intera durata del contratto.
Nel corso del contratto, il locatore potrà decidere liberamente di revocare l’opzione. La scelta sarà valida per l’annualità contrattuale successiva, va fatta entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro. Ovviamente la revoca comporterà sia il pagamento dell’imposta di registro che la rinuncia alla tassazione agevolata.
Sarà cura del locatore comunicare al conduttore la revoca dell’opzione della cedolare secca al fine di procedere solidalmente al pagamento dell’imposta di registro dovuta.

Il contratto di locazione con cedolare secca e la comunicazione al conduttore:
Il locatore che intende avvalersi dell’opzione della cedolare secca non deve scrivere una clausola specifica nel contratto. Può possibile utilizzare uno dei nostri modelli per canale libero oppure concordato.
Il locatore deve tassativamente preventivamente spedire al conduttore una lettera raccomandata AR con la quale comunica la sua volontà di optare per l’applicazione delle cedolare secca e la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.
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Al fine della comunicazione non è considerata valida:
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ne la consegnata a mano della lettera, anche con eventuale ricevuta sottoscritta dal conduttore.
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ne un’eventuale clausola inserita all’interno del contratto dove il locatore dichiara la sua volontà d’esercitare l’opzione cedolare secca.
In base alla circolare n. 26/E, del 1 giugno 2011, dell’Agenzia dell’entrate, solo per i contratti di locazione dove il locatore espressamente rinuncia a chiedere gli aggiornamenti, il locatore non è obbligato ad inviare la comunicazione al conduttore.
“Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone … si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione.”

Tipologia di contratti per i quali è applicabile la cedolare secca:
Il regime della cedolare secca è applicabile solo ed esclusivamente ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze.
Sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi).
Sono esclusi anche gli immobili locati sia con contratto a uso foresteria che ad uso promiscuo.
L’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.
L’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione transitori.
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