Cedolare Secca
 

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Art.3 dlgs 23/2011

 


La cedolare secca

L'art. 3 del d.lgs 23/2011 (“Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”), ha istituito un regime di tassazione facoltativo degli immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
 

Scarica la lettera per comunicare al conduttore l'opzione della cedolare secca

Il sistema di tassazione alternativo consiste nell’applicazione sul canone di locazione di un’imposta operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.
 
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Chi può esercitare l'opzione?
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Immobili oggetto dell'opzione?
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Quali imposte sostituisce la cedolare secca?
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Che durata ha l'opzione? Si può rinunciare all'opzione negli anni successivi?
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Cosa succede quando ci sono più titolari del contatto?
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Quando può essere esercitata l'opzione?
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L'opzione può essere esercitata negli anni successivi la registrazione del contratto?
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Il locatore è obbligato a comunicare al conduttore l'opzione ?
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A cosa si va incontro per le locazioni in nero?
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Quando deve essere inviata la raccomandata all'inquilino?
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Il locatore in caso di scelta dell'opzione della cedolare secca è obbligato a rinunciare all'aggiornamento ISTAT del contratto?
bullet Il locatore in caso di scelta dell'opzione della cedolare secca è obbligato a rinunciare all'aggiornamento ISTAT del contratto?
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Che importo ha la cedolare secca?
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Quali sono gli effetti della cedolare secca sul reddito?
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E' possibile usufruire della cedolare secca per gli immobili con contratto uso foresteria?
bullet Come devo fare il contratto di locazione con l'opzione cedolare secca?

Per maggiori info visita il sito dell'Agenzia dell'Entrate, oppure leggi la Circolare n. 26 del 01/06/2011

Chi può esercitare l'opzione della cedolare secca?

L’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) di unità immobiliari abitative locate.

L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

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Cosa succede quando ci sono più titolari del contratto di locazione?

Esercizio dell’opzione

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento  dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Mancato esercizio dell’opzione da parte di uno o più locatori

I locatori che non esercitano l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

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L'opzione può essere esercitata negli anni successivi la registrazione del contratto?

Mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità di durata del contratto

Il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell’imposta di registro.

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Che durata ha l'opzione? Si può rinunciare all'opzione negli anni successivi?

Vincolatività dell’opzione

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.

Facoltà di revoca

Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con le modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate.

La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta.

Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

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Immobili oggetto dell'opzione?

L’opzione può essere esercitata relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Il regime di tassazione sostitutivo risulta applicabile solo con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria  catastale A, escluso A10).

Sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi).

Sono altresì esclusi dall’applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

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Il locatore è obbligato a comunicare al conduttore la scelta dell'opzione della cedolare secca?

SI, il locatore, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al  conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione.

La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

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Quando deve essere inviata la raccomandata all'inquilino?

La norma (articolo 3, Dlgs 23/2011) non fissa un termine ma dice che la raccomandata va inviata «preventivamente». Si può ritenere che l'invio debba precedere la presentazione dei modelli Siria e 69 o, meglio ancora, raccordarsi con l'adeguamento Istat per comunicare che viene sospeso.

La raccomandata va inviata anche in caso di contratti transitori che non prevedono aumenti del canone?

Si, La norma richiede l'invio della raccomandata a pena di inammissibilità al regime della cedolare secca.

Vai al modello di lettera da utilizzare per comunicazione al conduttore

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Quando può essere esercitata l'opzione?

Opzione in sede di registrazione del contratto

Il locatore può decidere di avvalersi del regime della cedolare secca in sede di registrazione del contratto. 

Opzione in caso di proroga del contratto

Il locatore può decidere di avvalersi del regime della cedolare secca in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione.

Opzione nel caso di contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione

Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

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Quali imposte sostituisce la cedolare secca?

- l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione;

- l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;

- l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.

La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora:

- alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione per la cedolare secca;

- venga esercitata l’opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga.

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Il locatore in caso di scelta dell'opzione della cedolare secca è obbligato a rinunciare all'aggiornamento ISTAT del contratto?

SI, il locatore, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a rinunciare alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

 
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A cosa si va incontro per le locazioni in nero?

Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

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Che importo ha la cedolare secca?

Per i contratti a canone a canale libero l'aliquota è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Per i contratti concordati, stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8  della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate:

bulletnei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia, e 
bulletnei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe),

l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta al 19%.
L'aliquota è stata ridotta al 15% dall'art. 4 del D.L. Consiglio dei Ministri del 28-8-2013.

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Quali sono gli effetti della cedolare secca sul reddito?

Il reddito assoggettato a cedolare:

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è escluso dal reddito complessivo

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sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni

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il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

 
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E' possibile usufruire della cedolare secca per gli immobili con contratto uso foresteria?

NO. Sono esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti. Risulta, infatti, irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative.