L’opzione per l’applicazione del
regime della cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fisica,
proprietario o titolare di diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto)
di unità immobiliari abitative locate.
L’opzione non può essere
effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Non possono aderire al nuovo
regime le società e gli enti non commerciali.
Esercizio dell’opzione
In caso di contitolarità
dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun
locatore.
I locatori contitolari che non
esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro
calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote
di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di
locazione.
L’imposta di registro deve essere
versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa
l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
Mancato esercizio dell’opzione da parte di uno o più
locatori
I locatori che non esercitano
l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca sono tenuti al
versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di
locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L’imposta di registro
deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma
fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta. Deve essere comunque assolta
l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
Mancato esercizio
dell’opzione nella prima annualità di durata del contratto
Il mancato esercizio
dell’opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità
di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento
dell’imposta di registro.
Vincolatività dell’opzione
L’opzione vincola il locatore
all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata
del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del
contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.
Facoltà di revoca
Il locatore ha la facoltà di
revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui
questa è stata esercitata, con le modalità stabilite con provvedimento del
Direttore dell’Agenzia delle entrate.
La revoca è effettuata entro il
termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa
all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro
dovuta.
Resta salva la facoltà di
esercitare l’opzione nelle annualità successive.
L’opzione può essere
esercitata relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per
finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente
all’abitazione.
Il regime di tassazione
sostitutivo risulta applicabile solo con riferimento ai contratti di
locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati
nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10).
Sono esclusi gli immobili che,
pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono
iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati
accatastati come uffici o negozi).
Sono altresì esclusi dall’applicazione della norma in
commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come
abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.
SI, il locatore, ai sensi del
comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è
tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a comunicare preventivamente,
con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo
corrispondente alla durata dell’opzione.
La comunicazione va effettuata
con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per
tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche
se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat
dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e
impiegati dell’anno precedente.
La norma (articolo 3, Dlgs 23/2011) non fissa un termine
ma dice che la raccomandata va inviata «preventivamente». Si può ritenere
che l'invio debba precedere la presentazione dei modelli Siria e 69 o,
meglio ancora, raccordarsi con l'adeguamento Istat per comunicare che viene
sospeso.
La raccomandata va inviata
anche in caso di contratti transitori che non prevedono aumenti del canone?
Si, La norma richiede l'invio
della raccomandata a pena di inammissibilità al regime della cedolare secca.
Vai al modello di lettera da utilizzare per
comunicazione al conduttore
Opzione in sede di
registrazione del contratto
Il locatore può decidere di
avvalersi del regime della cedolare secca in sede di registrazione del
contratto.
Opzione in caso di proroga
del contratto
Il locatore può decidere di
avvalersi del regime della cedolare secca in caso di proroga, anche tacita,
del contratto di locazione.
Opzione nel caso di
contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione
Per i contratti per i quali
non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può
applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al
periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare
l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione
volontaria del contratto.
- l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le addizionali
relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si
riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata
dell’opzione;
- l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o
per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;
- l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.
La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e
l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di
locazione qualora:
- alla data della risoluzione anticipata sia in corso
l’annualità per la quale è esercitata l’opzione per la cedolare secca;
- venga esercitata l’opzione per la cedolare secca per il
periodo di durata della proroga.
SI, il locatore, ai sensi del
comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è
tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a rinunciare alla facoltà di
chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a
qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice
nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
verificatasi nell’anno precedente.
Ai contratti di locazione
degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i
presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si
applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione
e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione,
volontaria o d'ufficio;
b) al rinnovo si applica la
disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del
1998;
c) a decorrere dalla
registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al
triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in
base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo
per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone
inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.
Per i contratti a canone a canale libero l'aliquota
è pari al 21 per cento del canone di locazione annuo stabilito dalle
parti.
Per i contratti concordati,
stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8
della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate:
