L’assemblea è l’organo principale del condominio, è il suo organo deliberante la quale può essere validamente e regolarmente costituita solo in seguito all’approvazione e formazione delle tabelle millesimali.

I compiti e le attività dell’assemblea sono ( ex art. 1135 c.c.):

1. nomina, conferma, sostituzione o revoca dell’amministratore e alla eventuale sua retribuzione;

2. approvazione del bilancio preventivo e consuntivo annuali ripartendo le relative spese tra i condomini;

3. delibera in ordine alle opere di manutenzione straordinaria nonché in ordine agli atti di acquisto, alienazione o costituzione di diritti reali sulle parti comuni dell’edificio;

4. delibera di promuovere liti o resistere a domande intraprese contro il condominio;

5. a modificare il regolamento di condominio;

6. all’uso o al godimento delle parti comuni con esclusione di qualsiasi ingerenza sulle parti in proprietà esclusiva:

7. qualsiasi altra decisione eccedente l’ordinaria amministrazione;

Convocazione

L’assemblea può essere convocata in via ordinaria o in via straordinaria.

L’assemblea è convocata in via ordinaria almeno una volta l’anno per discutere e deliberare sulle materie indicate dall’1135 c.c., questa può essere richiesta in qualsiasi momento dall’amministratore o da un condomino.

Diversamente l’assemblea straordinaria può essere convocata dietro richiesta dell’amministratore o di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.

L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.

Poichè l'art. 1136 c.c. non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell'avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee, la comunicazione può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere provata da univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ha, in concreto, ricevuta la notizia della convocazione.

E' sufficiente a soddisfare le esigenze di conoscenza previste dalla legge l'avviso effettuato mediante tempestiva affissione in luogo visibile a tutti i condomini.

E' da ritenere legittima la prassi invalsa in un condominio di diramare gli avvisi di convocazione delle assemblee a mezzo del telefono.

E' valida la convocazione per l'assemblea condominiale consegnata informalmente al congiunto residente del condomino che non vive nell'immobile, se all'interno del condominio si è consolidata una prassi in tal senso e sempre che il regolamento condominiale non imponga un particolare obbligo di forma (Cass. 8449/2008).

L'amministratore non ha il dovere di convocare per l'assemblea il presunto acquirente di un locale condominiale fintantochè quest'ultimo non abbia assolto all'onere di notificare, o quantomeno di comunicare formalmente, l'avvenuto passaggio di proprietà.

Detto avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i condomini o attraverso raccomandata o mediante firma su un foglio nel quale è riportato il testo della convocazione.

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsti dall'art. 1137, comma 3, c.c., decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Annullabile, ex art. 1137 c.c., è la delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio.

Il condomino non invitato può sempre impugnare la delibera assembleare.

Ai sensi dell'art. 1136 c.c., l'assemblea può deliberare solo previa verifica della convocazione di tutti i partecipanti, tuttavia, spetta al condomino, che impugna la delibera condominiale, la prova della mancata convocazione di alcuni condomini.

Molto importante è la regolarità della convocazione per la stessa validità delle delibere assembleari.

Di fatto l’assemblea non può deliberare se non sono stati invitati tutti i condomini ed è regolarmente costituita solo con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio.
 

Ordine del giorno

L’assemblea quindi delibera regolarmente e validamente in prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore dell’intero edificio.

Le deliberazione che hanno ad oggetto le innovazioni devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell’edificio.

L'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione.

Molto importante è anche l’ordine del giorno nel quale devono essere inseriti gli argomenti che saranno oggetto dell’assemblea.

Affinchè la delibera di un'assemblea condominiale sia valida è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione. In particolare la disposizione dell'art. 1105 comma 3 c.c. - applicabile anche in materia di condominio di edifici la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea.

Il tema da trattare in assemblea può essere indicato anche in forma sintetica in modo da permettere la delimitazione "ex ante" della materia da trattare. La voce "varie ed eventuali" non comprende atti negoziali, ma si riferisce a semplici comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, prospettazioni dei problemi e risposte dell'amministratore.
 

Il presidente dell'assemblea

Compito dell’assemblea è anche quello di nominare un presidente e un segretario ( con la maggioranza prevista dalla legge) i quali hanno il compito e la funzione di dirigere e gestire la riunione assembleare al fine di garantirne la validità e regolarità.
 

Ricorso alle delibere

Giova evidenziare infine che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dalla stessa autorità.

Il ricorso deve essere presentato entro 30 giorni ( a pena di decadenza), che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.