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L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO

La nomina di un amministratore di condominio è  obbligatoria nel caso in cui i condòmini siano almeno cinque ed è la stessa assemblea dei condòmini che provvede direttamente alla nomina.

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bulletLa nomina dell’amministratore
bulletLa revoca dell'amministratore
bulletChi può fare l'amministratore
bulletI compiti dell'amministratore
bulletMaggioranza per l'elezione
bulletIl compenso dell'amministratore
bulletLa durata della carica
bullet Potere di rappresentanza dell'amministratore

 

La nomina dell’amministratore
La nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condomini sono più di quattro.
Nel caso siano meno di quattro la nomina è facoltativa.
L’amministratore è nominato dall’assemblea condominiale. Se l’assemblea non provvede, su ricorso di uno o più condomini, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria (art. 1129, co. 1, cc).

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Chi può fare l'amministratore
L'amministratore può essere scelto sia tra i condomìni che come professionista esterno oppure da una società (la giurisprudenza più recente ha ritenuto valida la nomina di una società di fatto o di una società di persone come amministratore di condominio - sentenza della Cass. 24.12.1994, n. 11155).
Non è necessario essere iscritti ad un albo specifico, ruolo od elenco professionale, né esiste alcuna incompatibilità o preclusione nella nomina. Possono essere previste limitazioni circa la persona e la durata dell'incarico unicamente nel regolamento di condominio.

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Maggioranza per l'elezione
Perché la nomina sia valida è richiesta la maggioranza dei partecipanti all'assemblea e la presenza di almeno la metà del valore. Dette maggioranze sono inderogabili sia per la prima che per la seconda convocazione. In ogni caso la delibera deve essere adottata da almeno 1/3 dei condòmini i quali dispongono di almeno 500 millesimi. La nomina e la cessazione della carica devono essere annotate in un apposito registro.
Se, per qualsiasi motivo, l'assemblea non è in grado di nominarlo, l'amministratore può essere designato dall'autorità giudiziaria su istanza di uno o più condòmini.
Va sottolineato che per la nomina  dell’amministratore l’assemblea dei condòmini non può ricorrere direttamente all’autorità giudiziaria, se non ha prima verificato la possibilità di formare una maggioranza.
Nel caso in cui le unità immobiliari siano più di quattro, ma appartengano a un solo proprietario o a più persone, ma in numero inferiore a cinque, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria.
L’efficacia della nomina ad amministratore non è  subordinata all’accettazione da parte del designato.

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Durata della carica
L'amministratore dura in carica un anno, e può essere riconfermato allo scadere di ciascun anno. 
Il compenso può essere fissato anticipatamente in sede di nomina, od anche in sede di approvazione del rendiconto annuo.
In ogni caso, la prestazione dell’amministratore non si presume gratuita: la gratuità può sussistere solo quando sia stata espressamente prevista nell’atto di nomina.
In caso di cessazione dell’incarico, è consuetudine che l’amministratore continui ad esercitare i propri poteri finché non si provveda alla sostituzione con un altro incaricato. L’amministratore cessato dall’incarico può proporre, nell’interesse del condominio, azione per il recupero di somme non incassate nel corso della sua gestione.

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La revoca dell'amministratore
La revoca dell’amministratore può avvenire in qualsiasi momento. Non è richiesta una giusta causa.
L’amministratore, su ricorso di ciascun condomino, può essere revocato dall'autorità giudiziaria.
Nel caso di revoca giudiziaria, deve essere fornita la giusta causa. In questo caso deve essere provata davanti alla autorità giudiziaria. In particolare, l’amministratore può essere revocato se:
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per due anni non ha reso conto della sua gestione;
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ci sono fondati sospetti di irregolarità sul suo operato;
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ha omesso di convocare l’assemblea per informarla di citazioni e provvedimenti riguardanti argomenti che andavano al di fuori delle sue specifiche attribuzioni (ad esempio, un’azione giudiziaria).

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I compiti dell'amministratore
I compiti dell’amministratore sono elencati dall’articolo 1130 del C.C. e sono:
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eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini;
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curare l'osservanza del regolamento di condominio;
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disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
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riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
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compiere gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio.
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alla fine di ogni anno deve rendere conto della sua gestione (se l’amministratore non ottempera a questo obbligo uno qualsiasi dei condomini può chiederne la revoca al giudice per giusta causa).
Per quanto riguarda l’osservanza del regolamento di condominio, l’amministratore non ha bisogno di alcuna preventiva delibera assembleare per far cessare eventuali violazioni e può irrogare sanzioni pecuniarie ai condòmini responsabili delle violazioni del regolamento, se lo stesso prevede tale possibilità.

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Il compenso dell'amministratore
L'amministratore ha diritto ad un compenso per l'attività di gestione svolta, e l'importo è determinato dall'assemblea. Il compenso spetta fino al momento delta sostituzione con il nuovo amministratore, e quindi anche quando il mandato è già scaduto. Nel caso in cui l'assemblea nel corso di un determinate esercizio non abbia determinate il compenso spettante all'amministratore, si ritiene che quest'ultimo abbia diritto all'ammontare corrisposto nell'anno precedente. Se 1'amministratore ritiene iniquo il compenso attribuitogli dall'assemblea, può rivolgersi al giudice.

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Potere di rappresentanza dell'amministratore
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dalla legge, dall'assemblea e dal regolamento di condominio, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti, può agire in giudizio sia contro i condòmini, sia contro terzi e può essere convenuto per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.
In particolare, l’amministratore è legittimato, senza necessità di delibera assembleare o di apposito mandato da parte dei condòmini, ad agire in giudizio per riscuotere le quote condominiali e se è un avvocato può stare in giudizio, in rappresentanza di sé stesso, senza procura alle liti.
Tutti i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per tutti i condòmini, salvo possibilità di ricorrere all'assemblea condominiale.
Ad esempio, l’amministratore può stipulare i contratti necessari per provvedere, entro determinati limiti di spesa approvati dall’assemblea, sia all’ordinaria manutenzione che alla prestazione dei servizi comuni e i contratti sono vincolanti per tutti i condòmini.
Può provvedere anche a stipulare contratti per la manutenzione straordinaria delle parti comuni, a seguito di delibera assembleare, con l’unica eccezione per le opere urgenti, in relazione alle quali può provvedere immediatamente, salvo poi riferire su di esse alla prima adunanza assembleare.

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