La nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condomini sono più
di quattro.
Nel caso siano meno di quattro la nomina è facoltativa.
L’amministratore è nominato dall’assemblea condominiale. Se l’assemblea
non provvede, su ricorso di uno o più condomini, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria (art. 1129, co. 1, cc).
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L'amministratore può essere scelto sia tra i condomìni
che come professionista esterno oppure da una società (la giurisprudenza più
recente ha ritenuto valida la nomina di una
società di fatto o di una società di persone come amministratore di condominio -
sentenza della Cass. 24.12.1994, n. 11155).
Non è necessario
essere iscritti ad un albo specifico, ruolo od elenco professionale, né esiste
alcuna incompatibilità o preclusione nella nomina. Possono essere previste
limitazioni circa la persona e la durata dell'incarico unicamente nel
regolamento di condominio.
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Perché la nomina
sia valida è richiesta la maggioranza dei partecipanti all'assemblea e la
presenza di almeno la metà del valore. Dette maggioranze sono inderogabili sia
per la prima che per la seconda convocazione. In
ogni caso la delibera deve essere adottata da almeno 1/3 dei condòmini i quali
dispongono di almeno 500 millesimi. La nomina e la cessazione della carica
devono essere annotate in un apposito registro.
Se, per qualsiasi
motivo, l'assemblea non è in grado di nominarlo, l'amministratore può essere
designato dall'autorità giudiziaria su istanza di uno o più condòmini.
Va sottolineato che per
la nomina dell’amministratore l’assemblea dei condòmini non può
ricorrere direttamente all’autorità giudiziaria, se non ha prima verificato
la possibilità di formare una maggioranza.
Nel caso in cui le
unità immobiliari siano più di quattro, ma appartengano a un solo
proprietario o a più persone, ma in numero inferiore a cinque, la nomina
dell’amministratore non è obbligatoria.
L’efficacia della
nomina ad amministratore non è subordinata all’accettazione da parte
del designato.
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L'amministratore
dura in carica un anno, e può essere riconfermato allo scadere di ciascun anno.
Il compenso può
essere fissato anticipatamente in sede di nomina, od anche in sede di
approvazione del rendiconto annuo.
In ogni caso, la
prestazione dell’amministratore non si presume gratuita: la gratuità può
sussistere solo quando sia stata espressamente prevista nell’atto di nomina.
In caso di cessazione
dell’incarico, è consuetudine che l’amministratore continui ad esercitare i
propri poteri finché non si provveda alla sostituzione con un altro
incaricato. L’amministratore cessato dall’incarico può proporre,
nell’interesse del condominio, azione per il recupero di somme non incassate
nel corso della sua gestione.
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La revoca dell’amministratore può avvenire in qualsiasi momento. Non è
richiesta una giusta causa.
L’amministratore, su ricorso di ciascun condomino, può essere revocato
dall'autorità giudiziaria.
Nel caso di revoca giudiziaria, deve essere fornita la giusta causa. In
questo caso deve essere provata davanti alla autorità giudiziaria. In
particolare, l’amministratore può essere revocato se:
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per due anni non
ha reso conto della sua gestione;
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ci sono fondati
sospetti di irregolarità sul suo operato;
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ha omesso di
convocare l’assemblea per informarla di citazioni e provvedimenti
riguardanti argomenti che andavano al di fuori delle sue specifiche
attribuzioni (ad esempio, un’azione giudiziaria).
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I compiti dell’amministratore sono elencati dall’articolo 1130 del C.C. e
sono:
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eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini;
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curare l'osservanza del regolamento di condominio;
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disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a
tutti i condomini;
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riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi
comuni;
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compiere gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni
dell'edificio.
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alla fine di ogni anno deve rendere conto della sua gestione (se l’amministratore
non ottempera a questo obbligo uno qualsiasi dei condomini può chiederne la
revoca al giudice per giusta causa).
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Per quanto riguarda
l’osservanza del regolamento di condominio, l’amministratore non ha bisogno
di alcuna preventiva delibera assembleare per far cessare eventuali
violazioni e può irrogare sanzioni pecuniarie ai condòmini responsabili
delle violazioni del regolamento, se lo stesso prevede tale possibilità.
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L'amministratore ha diritto ad un compenso per l'attività di gestione
svolta, e l'importo è determinato dall'assemblea. Il compenso spetta fino al
momento delta sostituzione con il nuovo amministratore, e quindi anche quando il
mandato è già scaduto. Nel caso in cui l'assemblea nel corso di un determinate
esercizio non abbia determinate il compenso spettante all'amministratore, si
ritiene che quest'ultimo abbia diritto all'ammontare corrisposto nell'anno
precedente. Se 1'amministratore ritiene iniquo il compenso attribuitogli
dall'assemblea, può rivolgersi al giudice.
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Nei limiti delle
attribuzioni stabilite dalla legge, dall'assemblea e dal regolamento di
condominio, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti, può
agire in giudizio sia contro i condòmini, sia contro terzi e può essere
convenuto per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.
In particolare,
l’amministratore è legittimato, senza necessità di delibera assembleare o di
apposito mandato da parte dei condòmini, ad agire in giudizio per riscuotere
le quote condominiali e se è un avvocato può stare in giudizio, in
rappresentanza di sé stesso, senza procura alle liti.
Tutti i provvedimenti
presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per
tutti i condòmini, salvo possibilità di ricorrere all'assemblea
condominiale.
Ad esempio,
l’amministratore può stipulare i contratti necessari per provvedere, entro
determinati limiti di spesa approvati dall’assemblea, sia all’ordinaria
manutenzione che alla prestazione dei servizi comuni e i contratti sono
vincolanti per tutti i condòmini.
Può provvedere anche a
stipulare contratti per la manutenzione straordinaria delle parti comuni, a
seguito di delibera assembleare, con l’unica eccezione per le opere urgenti,
in relazione alle quali può provvedere immediatamente, salvo poi riferire su
di esse alla prima adunanza assembleare.
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